(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉求
1. 赵某兰向法院提出诉讼请求：
- 要求法院判决立即停止对其购买的位于北京市海淀区一号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。
- 要求案件受理费用由M银行承担。
二、事实与理由
1. 赵某兰于2010年12月22日、2011年8月11日分别与F公司签订《北京市商品房预售合同》及《补充协议》，购买案涉房屋。2011年8月16日，赵某兰一次性付清全部购房款1828497元，并缴纳各种税费，且该房屋一直由赵某兰管理、使用。不过，由于赵某兰身体原因，至今未办理产权登记手续。
2. M银行与F公司、J公司、E公司、W公司因金融借款合同纠纷，北京四中院根据M银行的财产保全申请，查封了F公司名下包括赵某兰案涉房屋在内的房产。2019年11月7日判决生效后，M银行申请强制执行。
3. 2021年7月6日，赵某兰向北京四中院提出执行异议，提供购房手续及票据等依据，要求解除查封，但2021年7月21日被裁定驳回异议申请。赵某兰认为，虽未办理物权登记，但根据相关法律规定，不影响合同效力，她对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，所以提起诉讼。
三、被告辩称
1. M银行辩称
- 不同意赵某兰的诉讼请求及理由。
- 赵某兰未提供证据证明已全部付清购房价款，仅提交房屋付款发票，未提供转账凭证，无法确定付款情况。
- 赵某兰由于自身过错未办理过户登记手续。预售合同显示出卖人应在2010年12月31日前交房，买受人应在交房后730日内取得房屋所有权证书，且委托出卖人办理权属转移登记需800元委托费，但赵某兰至今未办理完毕。赵某兰在执行异议案件中称是自身原因忘记办理，其提交的证据也未表明无过错。
- 请求法院查明事实，驳回赵某兰的诉讼请求。
2. F公司、J公司、E公司、W公司未答辩
四、法院查明情况
1. 案件背景
- M银行与多个公司金融借款合同纠纷一案中，法院依据M银行财产保全申请，于2019年9月24日查封F公司名下160套房产，包括赵某兰案涉房屋。2019年11月7日法院作出判决，相关公司承担连带保证责任并在承担责任后有权向Q公司追偿。判决生效后，M银行申请强制执行。
2. 执行异议情况
- 强制执行期间，赵某兰提出书面异议。法院审查认为，赵某兰虽在查封前签订购房合同、全额付款并占有房屋，但因自身原因未办理过户登记，不符合相关规定，不享有排除强制执行的民事权益，于2021年7月21日驳回赵某兰的异议请求，赵某兰不服提起案外人执行异议之诉。
3. 本案相关事实查明
- 2010年12月22日，赵某兰与F公司签订《北京市商品房预售合同》购买案涉办公用途房屋，2011年8月11日签订《补充协议》补充相关约定。
- 赵某兰提交购房款发票、银行贷款合同、贷款借据、个人贷款划款凭证、付款情况说明等证明已付全部购房款，提交物业费、采暖费发票证明合法占有房屋至今。
- 赵某兰称因身体原因未办理过户登记，庭审中又主张按合同应由F公司办理，后F公司让她自行办理却未给完整手续，且房屋出租她未注意过户事宜，得知房屋查封时她中风了所以未完成过户。M银行不认可，认为赵某兰在本案中的说法与执行异议程序中的自认不符。
- 预售合同规定，房屋交付后买受人委托出卖人办理权属转移登记，如因出卖人责任买受人未在规定期限取得证书，出卖人继续履行义务；因买受人责任未取得证书则由买受人承担责任。
五、裁判结果
停止对北京市海淀区一号房屋的执行。
六、律师点评
1. 案外人执行异议之诉性质
- 本案为案外人执行异议之诉，赵某兰提起此诉旨在阻止法院对执行标的（案涉房屋）的强制执行。法院在执行对M银行生效民事判决所确定的金钱债权时，查封了F公司名下案涉房屋，赵某兰以房屋买受人、所有权人身份主张排除强制执行的实体权利。
2. 赵某兰权利分析依据《执行异议和复议规定》第二十八条
- 在法院查封前，赵某兰与F公司已签订书面商品房买卖合同，这满足该条第（一）项规定。
- 赵某兰实际占有并使用案涉房屋，满足第（二）项规定。
- 根据购房合同、发票、银行贷款相关凭证等证据，可认定赵某兰已支付全部购房款，满足第（三）项规定。
- 关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”：
- 从合同约定看，赵某兰委托F公司办理过户登记，如因出卖人责任买受人未按时取得证书，出卖人应继续履行义务。
- 虽赵某兰未充分举证曾敦促F公司办理，但即使存在怠于行使权利情况，也不应将F公司未履约后果归责于赵某兰自身原因。综上，赵某兰满足此条规定的法定要件，享有排除强制执行的民事权益，法院支持其停止执行的诉讼请求正确。
案件心得：
1. 证据的多方面考量
- 在这类案件中，证据的完整性和证明力至关重要。赵某兰提供了多种证据证明已付款和占有房屋。这表明当事人在维护自身权益时，不仅要提供直接相关的证据，还需从多方面提供证据链完整的材料，以全面支撑自己的主张。
2. 合同约定与责任界定
- 合同约定对责任界定有重要意义。本案中购房合同对权属登记的约定影响了对赵某兰未办理过户登记是否为自身原因的判断。当事人在签订合同时应明确各方权利义务，特别是涉及物权转移等重要事项，避免日后产生争议时责任难以界定。
3. 物权登记的重要性与权益保护的平衡
- 不动产物权登记具有法定效力，赵某兰未办理登记影响其对房屋所有权的主张。但在案外人执行异议之诉中，法院也会综合考虑实际情况，在满足一定条件下保护案外人的权益，这体现了物权登记的重要性与权益保护之间的平衡关系。当事人应重视物权登记，同时在权益受到威胁时，积极依据法律规定维护自身权益。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
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